Uuden Asunto-osakeyhtiölain mukainen yhtiön dokumentointivelvollisuus
Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki vuodelta 1991 korvataan kokonaan uudella asunto-osakeyhtiölailla. Hallituksen esitys uudeksi asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi on annettu eduskunnalle 27.3.2009 (nro 24/2009) ja tällä hetkellä tarkoitus on, että uusi laki tulisi voimaan 1.7.2010.

Uudistuksen keskeisiä tavoitteita ovat mm:

* uudistuksen jälkeen kaikki asunto-osakeyhtiötä koskevat säänökset sisältyisivät asunto-osakeyhtiölakiin eikä osakeyhtiölakia enää sovellettaisi asunto-osakeyhtiöihin

* selventää osakkeenomistajan, yhtiön ja sen johdon vastuuta koskevia säännöksiä sekä yhdenvertaisuusperiaatteen sisältöä ja periaatteen huomioon ottamista yhtiön päätösksenteossa

* vahvistaa asunto-osakeyhtiön kiinteistön kunnossapitoa ja yhtiön päätöksentekoa, parantaa uudistusten ja muutostöiden laatua sekä osakkeenomistajien asumiskulujen hallittavuutta ja turvata osakkeenomistajien itsemääräämisoikeus

* selventää yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun rajoja kunnossapitovastuun, muutostöiden sekä niihin liittyvän päätöksenteon ja dokumentoinnin osalta.

 

Kunnossapitovastuun keskeisiä säännöksiä ei ehdoteta muutettavaksi, mutta sääntelyä halutaan selventää.  laina mukaisesta vastuunjaoesta voidaan edelleen poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksillä.

Kunnosapitovastuun jako taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä säilyy pääosin ennallaan.  Siten yhtiöllä säilyy yleinen kunnossapitovastuu ja se vastaa edelleen rakenuksen ulkopuolisita osista, rakenteista ja eristeistä.  Osakas puolestaa vastaa lähtökohtaisesti huoneistonsa sisäosin, pinnoitteiden, kalusteiden ja huoneistoon asennettujen laitteiden kunnossapidosta.

Uudessa lakiehdotuksessa pyritään kuitenkin selventämään nykytilanteeseen verrattuna osakkeenomistajan velvollisuutta ilmoittaa yhtiölle sellaisten kunnossapitotöiden tekemisestä, jotka voivat vaikuttaa rakenteisiin tai muihin yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakennuksen osiin.  Ilmoitus on tehtävä kirjallisesti etukäteen,  Jos osakkeenomistajan toimenpiteellä voi olla vaikutuksia muihin huoneistoihin, yhtiö välittää ilmoituksen tiedoksi näille osakkeenomistajille (uusi AOYL 4:4§).

Tällaisen ilmoitusvelvollisuuden kynnys on jatkossa matala, ilmoitusvelvollisuudesta vapautuu vain selvissä tapauksissa.  Esim. seinän maalaaminen ei edellytä ilmoitusta, mutta esim. äänieristykseen mahdollisesti vaikuttava lattian pintamateriaalin vaihtaminen pitää jo kirjallisesti etukäteen ilmoittaa.

Myös osakkaan oikeus tehdä kustannuksellaan muutostöitä osakashallinnassa olevissa tiloissa säilyy ennallaan.  Myös tähän muutostyöoikeuteen liittyvää ilmoitus- ja suostumusmenettelyä selvennetään ja laajennetaan nykyisestä.  Muutostyöstä on tehtävä etukäteen kirjallinen ilmoitus yhtiönhallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka jos muutostyö voi vaikuttaa yhtiön tai osakkaan hallussa olevien tilojen käyttämiseen työn aikana.  Yhtiön on annettava ilmoitus tiedoksi niille osakkeenomistajille, joihin työ voi vaikuttaa (uusi AOYL 5:2§).

Ilmoituksesta tulisi käydä ilmi muutostyöstä, sen toteutuksesta ja valvonnasta sellaiset tiedot, että yhtiö ja toiset osakkaat voivat arvioida hyvän rakennustavan toteutumista sekä muutostyöstä mahdollisesti aiheutuvaa haittaa.

Muutostyön saa aloittaa vasta, kun yhtiöllä ja toisella osakkaalla on ollut kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten, ellei yhtiö tai toinen osakas hyväksy työn aloittamista aikaisemmin.  Muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä.  Aika on arvioitava tapauskohtaisesti, riippuen mm. muutostyön laajuudesta ja laadusta.  Kohtuullinen aika olisi yleensä noin kuukausi ja loma-aikana noin kaksi kuukautta (uusi AOYL 5:4§).

uutuutena lakiin tulee nyt yhtiön velvollisuus säilyttää muutosta koskevia huoneistokohtaisia tietoja.  Hallituksella on jatkossa velvollisuus ylläpitää luetteloa yllä mainituista kaikista muutos- ja kunnossapitotyöilmoituksista ja säilyttää ilmoitukset luotettavalla tavalla huoneistokohtaisesti.  Säilytysaikaa ei ole määrätty, joten se on ns. ikuinen.

Tämän ilmoitusten dokumentoinnin keskeisin ajatus on se, että aikaa myöten yhtiön arkistosta löytyy täsmällinen selvitys kaikista huoneistoon kohdistetuista muutos- ja kunnosspitotöistä eikä siten enää voisi olla mahdollista se nykyisin valitettavan tuttu tilanne, että kukaan yhtiössä ei oikein tiedä mitä huoneistossa on vuosien varrella tehty.

Ajatus on hyvä ja voi poistaa monta ikävää yllätystä yhtiön niskasta ja samalla selventää huomattavassa määrin osakkeiden ostajan ja myyjän välistä vastuuta.  Toisaalta se on hyvin työläs yhtiön hallinnolle ja aiheuttaa varmasti kaikissa yhtiöissä keskustelutarpeen hallituksen ja isännöitsijän välillä miten ilmoitusten arkistointi hoidetaan luotettavasti ja siten, että henkilöiden vaihtuessa hallinnossa tiedot löytyvät jatkossakin. 

Edelleen on huomattava, että yhtiölle ilmoitetut kunnossapito- ja muutostyöt merkitään myös isännöitsijäntodistukseen.  Osakkeenomistajalla ja huoneistoa välittävällä välitysliikkeellä on oikeus saada jäljennöksiä huoneistoa koskevaista ilmoituksista (uusi AOYL 7:28§).  Tämä puolestaan lisää vastuuta melkoisesti: isännöitsijäntodistuksen saaja on oikeutettu luottamaan siihen, että asiakirjan tiedot ovat oikein ja kertovat sen mitä pitääkin.

Lähde: Pirkanmaan Kiinteistöviesti 4/09 Lakipalsta

 

02.12.2009 klo 11:32